O que o síndico pode e o que não pode fazer

O escopo do trabalho do síndico é vasto. Um mar de responsabilidades. Das obrigações fiscais aos problemas de relacionamento entre os moradores, tudo passa pelo exercício do mandato do cargo.

O síndico tem um enorme poder de impacto no condomínio. Dá para mudar para muito melhor um empreendimento com um bom gestor.

Também é importante saber que a atuação do síndico tem limites dentro do condomínio. Não é por ser o representante eleito por aquela comunidade que ele pode fazer qualquer coisa.

Aliás, esse perfil de síndico “dono do condomínio” está caindo em desuso. Hoje em dia, a vida em comunidade pede, cada vez mais, um gestor transparente e aberto ao diálogo.

A lei, e mais precisamente o Código Civil, lista diversos deveres do síndico, como a conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras e as decisões assembleares, manter o seguro do condomínio em dia, entre muitas outras obrigações.

Daí vem a dificuldade: como saber o que o síndico pode fazer ou não? O que extrapola a atuação do síndico?

“O síndico deve ter conhecimento que, além de não ser o dono do condomínio, ele deve seguir e fazer seguir o que foi decidido em assembleia. Também é importante lembrar que essas decisões assembleares devem estar de acordo com a lei”. 

Pensando nisso, elaboramos abaixo uma lista do que o síndico pode ou não fazer, e em quais condições!

Confira e mande suas dúvidas nos comentários para entrarem em nossa próxima atualização!

O QUE O SÍNDICO PODE FAZER

Parte administrativa:

Contratar uma administradora conforme o artigo 1348 do Código Civil, que diz: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. O ideal, porém, é que ao trocar de prestadora de serviços, a escolha seja comunicada na próxima assembleia (Saiba mais sobre troca de administradora);

Solicitar cotações de serviços e produtos seja via administradora, zelador ou plataformas digitais;

Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviço;

Pagar em dia as contas do condomínio e seguir o que foi acordado na previsão orçamentária;

Inadimplência:

Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial, de maneira amigável;

Dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes, assim como quais são e o total da dívida;

Efetuar cobrança extrajudicial via empresas especializadas. Geralmente esse custo fica a cargo do inadimplente;

“Acompanhar de perto a inadimplência é fundamental para uma gestão atenta e bem sucedida. O síndico deve acompanhar esse número, de preferência, mês a mês”.

Funcionários:

Contratar e demitir funcionários, desde que a decisão não impacte nas contas do condomínio;

Optar por uma empresa terceirizada, desde que não gere alterações nas contas do condomínio;

Acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio – sejam orgânicos ou terceirizados – para se certificar de que estão executando bem suas funções;

“Aqui é importante ressaltar que, caso opte por uma empresa terceirizada, o síndico deve acompanhar, mês a mês, se a mesma está honrando com os encargos trabalhistas e previdenciários dos seus funcionários”.

Relacionamento com os moradores:

Fazer cumprir a convenção e o regulamento interno e, em casos de infração às regras por parte dos moradores, aplicar as penalidades cabíveis, como advertências e multas;

Executar campanhas de conscientização junto a moradores e funcionários sobre os mais diversos temas;

Dar plantão presencial, uma vez por mês (ou mais, se houver demanda e disponibilidade), para conversar pessoalmente com os moradores e tirar suas dúvidas;

Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas em assembleia;

Compartilhar a tomada de decisões com o corpo diretivo. Isso não exime o síndico da sua responsabilidade, mas ajuda a justificar informalmente a necessidade de medidas e decisões mais imediatas do dia a dia;

Ajudar moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há reclamações envolvendo as partes.

“Hoje em dia, as pessoas querem poder acompanhar a gestão do condomínio de uma forma simples e transparente – e o síndico deve proporcionar isso aos moradores”.

Benfeitorias:

Exigir apresentação de um plano de obras por parte dos condôminos, dependendo da benfeitoria a ser realizada em sua unidade, antes do seu início. O plano deve estar nos moldes da norma ABNT NBR 16.280;

Executar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para isso, porém, vale salientar que não precisa ser síndico, qualquer condômino pode estar à frente da situação, que pede uma ação imediata;

“Caso o síndico não tenha muito conhecimento sobre o tema, ele pode contratar um profissional da área para fazer essa interface com o engenheiro da empresa contratada, por exemplo. É uma forma de ter certeza que está tudo caminhando como deveria”.

O QUE O SÍNDICO NÃO PODE FAZER?

Parte administrativa:

Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou de ‘embelezamento’ sem contar com anuência prévia da assembleia;

Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado;

Reter documentos quando for deixar sua gestão;

Deixar vencer contratos, como de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores;

Não renovar documentos obrigatórios, como o AVCB ou o laudo do para-raios, quando vencerem;

Gastar além do que consta na previsão orçamentária aprovada, sem justificativa;

Deixar de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários, contratos e contas de consumo;

Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia;

Inadimplência:

Cobrar de forma constrangedora os condôminos devedores;

Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador;

Deixar de cobrar os devedores;

 Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;

Não acompanhar de perto a inadimplência do condomínio;

“O síndico deve acompanhar de perto os devedores do condomínio, mas deve fazê-lo dentro dos limites legais. Caso contrário, o condomínio fica exposto a ações judiciais”.

Funcionários:

Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados

Dar ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe.

Relacionamento com os moradores:

Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas;

Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento;

Não se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas, por exemplo (Sites e redes sociais para condomínios);

Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro;

Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos;

Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;

Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência assemblear prévia;

“O síndico deve ter muito cuidado e ser sempre o mais imparcial possível em casos de problemas de convivência entre unidades, principalmente se envolver pessoas de relacionamento próximo”.

Benfeitorias:

Permitir reformas nas unidades sem que os condôminos apresentem um plano de obras em conformidade à norma ABNT NBR 16.280, que seja aprovado por um especialista;

Contratar empresa para fazer uma obra na área comum que não ofereça uma ART ou RRT. O condomínio também deve seguir o que diz a NBR 16.280;

Fonte: https://www.sindiconet.com.br/informese/o-que-o-sindico-pode-e-o-que-nao-pode-fazer-administracao-atribuicoes-do-sindico